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よくある質問集です

ここに記載されている回答は一般的な例ですので、詳細は相談日にご相談下さい。
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不動産Q&A-賃貸編

• Q1. 賃貸借契約の土壇場で契約をキャンセルした場合どうなるの？
• Q2. 賃借人が無断でペットを飼育していたら？
• Q3. 「定期借家契約」とはどういう契約ですか？
• Q4. 入居者は賃借した部屋の壁紙を勝手に変えていいの？
• Q5. 連帯保証人にはどんな義務があるか？
• Q6. マンションが老朽化して雨もりがしてきたら？
• Q7. アパートの隣人の騒音が気になるのですが？
• Q8. 退去時の原状回復費用、全額払わないといけないの？

不動産Q&A-売買編

• Q1. 媒介契約をすると自分で買主を見付けられないの？
• Q2. 中古物件を購入後、土地の一部が隣地にはみ出していたら？
• Q3. 裁判所の「競売物件」とは何ですか？

不動産Q&A-賃貸編

Q1. 賃貸借契約の土壇場で契約をキャンセルした場合どうなるの？

裁判事案として、借主と貸主の間で店舗を美容室として賃貸する交渉が進んでおり、借主は前賃借人から什器備品を買い取ったり、貸主の承諾を得て改装等の準備を行っていたにもかかわらず、貸主が急に態度を変えて契約の締結を拒否したという事案があります。

この事案では裁判所は、およそ契約締結交渉にあたっては、相手方に誠実に対応すべき義務があり、相手方に不測の損害をこうむらせてはならない注意義務があるのに、被告(貸主)はこれを怠っていたとして、不法行為(民法第709条)を理由として什器備品の買い取り代金などの開業準備費用の損害賠償を命じました。(神戸地裁尼崎支部平成10年6月22日)

Q2. 賃借人が無断でペットを飼育していたら？

ペットの飼育禁止の特約があるときは?

アパートなどの共同住宅の場合は、賃貸借契約書の中に「賃室内で犬猫その他のペット類の飼育をしてはならない」というような特約条項を定めている例が見受けられます。犬猫などを賃室内で飼育すると、賃室を汚損したり、悪臭が染みついたりするだけでなく、衛生上の問題もあり、他の賃借人が鳴き声などで悩まされることもあるので、このような特約が結ばれるわけです。

この特約は有効ですから、この特約に違反してペットを飼育した結果、上のような被害が発生して家主と賃借人間で信頼関係が破壊されるに至ったときは、契約を解除することができます。

特約がなくても用法違反になる?

ペットの飼育禁止特約がない場合であっても、賃借人には、借家の性質によって定まる使用方法にしたがって借家を使用する義務（用法遵守義務）があります。

そこで、ペットの飼育によって現実に被害が発生した場合には、家主は、ペットの飼育を中止するように申し入れることができます。それにもかかわらず、賃借人が飼育を継続し、家主との信頼関係が破壊されるに至ったときは、家主は、賃貸借契約を解除することができます。裁判例でも、このような契約解除が認められています。

Q3. 「定期借家契約」とはどういう契約ですか？

物件情報誌で賃貸マンションを探していたAさんは、気に入った物件がありましたが、そこには、「2年間の定期借家物件」と記載されていました。定期借家契約は普通の賃貸借契約とどう違うのですか。

定期借家契約とは、借地借家法第38条第1項に基づき、公正証書等その他の書面をもって「契約の更新がない」旨定め、賃貸人が賃借人に対し、一定の事項を記載した書面を交付し、かつ、そのことを説明した場合に成立する建物賃貸借をいいます。

すなわち、定期借家は、期間が満了(質問の例では2年間)すると契約の更新がなく、賃貸借が終了し、建物を明け渡さなければならないことになります（再契約は可能）。従来の普通の建物賃貸借は、期間が満了しても、賃貸人に正当事由がなければ、更新拒絶もしくは解約の申し入れをすることができなかったわけですが、定期借家は、賃貸人からの明け渡し請求には、正当事由が不用となるわけです。

従いまして、借主は定期借家契約を締結すれば、期間が満了した時、退去しなければならないことを認識して契約すべきでしょう。また、貸主は契約前に「この契約は定期借家契約」である旨、更に契約期間満了前に「契約が終了」する旨を文書で借主に通知する義務があります。

Q4. 入居者は賃借した部屋の壁紙を勝手に変えていいの？

賃貸マンションを賃借したAさんは、壁紙のデザインが気に入らなかったので、新しく張り替えたいと考えていますが、家主の承諾は必要なのですか。また、その費用は全て自分で出さなければならないのですか。

入居者が壁紙の取替えや建物の増改築、造作物の設備等を希望する場合、契約書の条項に基づき家主と話し合いをし、了解を得て行うことになります。

家主の了解が得られないまま、特殊なデザインの壁紙を張ったり、壁紙の交換により部屋の美観を害するなどのほか、造作物の設置等によって部屋の価値が低下するとみられるような場合には、債務不履行(保管義務違反　民法第400条)となり、損害賠償責任を問われてしまいます。

質問の費用については、入居者が単にデザインが気に入らないという理由で、続けて使用することが可能な壁紙を交換しても、必要費とはならず、法律上賃貸人に負担を求めることはできません。

「必要費」とは、建物の使用収益に必要な費用、つまり、これを支出しないと通常の居住に差し障りがあるような費用のことをいいます。必要費は、賃貸人負担とされ、賃借人が必要費を支出した場合には、直ちにこれを賃貸人に請求できるとされています。(民法第608条第1項）ただし、契約書に特約があればその内容に従います。

Q5. 連帯保証人にはどんな義務があるか？

保証人とは?

「保証人」とは、本来の債務者が債務を履行しなかった場合に、その債務者に代わって債務を履行することを、債権者と約束した人を言います。

建物の賃貸借契約では、賃借人の保証人は、賃借人が家賃を支払わなかった場合や契約不履行によって家主に損害を与えた場合に、賃借人に代わって家賃を支払ったり、損害を賠償したりしなければなりません。

保証人が賃借人に代わってこれらの支払いをしたときは、保証人は賃借人に対して、その金額の支払いを求めることができます。

連帯保証人とは?

ふつうの保証人は、家主から履行を請求されても、まず賃借人に請求するように求めることができますし、さらに賃借人の財産に対して執行するように求めることができますが、連帯保証人の場合はそのような主張をすることはできません。

また、連帯保証人が何人かいたとしても、頭割り(均等分割による支払い)を主張することはできず、家主から請求された連帯保証人は、全額の支払いに応じる義務があります(あとで、他の連帯保証人に対して一定の負担を請求することはできる)。

Q6. マンションが老朽化して雨もりがしてきたら？

修繕義務はどちらにあるか?

前述したように、家主には、賃貸している建物の使用に必要な修繕をする義務があります。

一方、障子やふすまのはり替え、水道のパッキングの取替え程度の小修繕については、通常は賃借人に修繕義務がある、とされています。

マンションの雨もりなどは、建物の主要な構成部分に関する問題ですから、家主に修繕義務があるのが通常です。しかし、建物が老朽化して朽廃に近い状態にあり、建物全体の大修繕をせざるを得ない場合とか、家賃が著しく低額な場合などは修繕義務がないとされることがあります。

家主に修繕義務があるのにもかかわらず実施しない場合は、賃借人が雨もり箇所を修繕して、その費用を家主に請求するという方法もあります。

賃借人が損害を受けたら、損害賠償を請求できる?

雨もりのために、賃借人の家具や寝具などが水びだしになり損害を受けた場合は、通常、家主に対して損害賠償を請求することができます。しかし、例外的に家主が雨もり箇所を修繕する義務が否定され、大修繕または取り壊しのための賃借人への明渡し請求をする正当事由が家主にあり、賃借人がそれを承知で入居していれば、賠償請求は困難です。

Q7. アパートの隣人の騒音が気になるのですが？

アパートの家主Aさんは、賃借人Bさんから隣人の、入居者の子供の泣き声、ケンカ、ピアノの音、奇声などで迷惑を受けているので、どうにかして欲しいと苦情を受けました。どのように解決すればよいでしょうか。

賃借人は、契約書または借家の性質によって定まる使用方法にしたがって借家を使用する義務があります。これを用法遵守義務と言います。特にアパートやマンションの貸借人は、同じ建物内の他の賃借人に迷惑を及ぼさないようにする義務があります。

質問の義務違反があった場合は、家主Aさんは、まず賃借人Bさんに対して注意をすべきです。その方法として、最初はBさんと特定せず、掲示板に注意文書を貼り自主的な解決を促し、それでも解決されない場合は、Bさん宅に注意文書を送ったり、電話で注意をしたりする方法など円満な解決方法が求められます。

それにも関わらずBさんが、義務違反を繰り返した場合は、契約書の定めにしたがって契約を解除することができます。ただし、契約を解除できるためには、Bさんの義務違反が家主Aさんとの「信頼関係を破壊する程度」にいたっていなければなりません。迷惑行為の程度や、注意をしたにも関わらず、これを聞き入れなかったという事情などが考慮されます｡

不動産Q&A-売買編

Q1. 媒介契約をすると自分で買主を見付けられないの？

Aさんは自分の土地を売ってもらいたいと思い、近所の業者さんにお願いしたところ、業者から「媒介契約を締結させていただきたいのですが、専属専任媒介契約でよろしいでしょうか。」と言われた。この媒介契約を結んでよいのでしょうか。

媒介契約とは、宅地または建物の売買、交換若しくは賃借の媒介(仲介)を宅建業者に依頼する契約のことです。質問の例ではAさんが「土地の買主を探して下さい」と依頼し、業者がこれを引き受ける内容の契約になります。

宅建業者は媒介契約を締結したときは、後日、媒介契約の存否、内容、報酬などをめぐって紛争の生じるのを防止するため、遅滞なく一定の契約内容を記載した書面を作成し、依頼者に交付することが義務づけられています。(宅建業法第34条の2)

なお、現在、売買、交換の媒介契約には、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介を依頼できない「専任媒介契約」、重ねて依頼できる「一般媒介契約」、媒介を依頼した業者が探した相手方以外の者と契約してはならない、いわゆる自己発見取引を禁止する「専属専任媒介契約」があります。すべて有効期間は3ヶ月間です。

Aさんは、この3つのタイプの契約内容を業者から説明を受け、比較検討して結んだほうがよいと思います。

Q2. 中古物件を購入後、土地の一部が隣地にはみ出していたら？

Aさんは、宅建業者の媒介で3年前に中古物件を購入しました。最近になって庭の整備をしていたところ、Aさんの敷地内に境界石が、発見されAさんの敷地が隣地にはみ出していることが分かったが、どうすればよいのでしょうか。

【業者の考え】
3年前にこの物件を媒介した時、隣家との境界については、生垣がちゃんとしていたので、調べるまでもないと思っていました。売主にも、「境界に問題はありませんか」と聞いたところ、「特に問題はない」との返事をいただいたように記憶しています。

【相談窓口の考え】
境界の明示は売買の目的物の特定の問題として、本来売主が行うべきものであるが、媒介業者としても境界については、はっきりさせるよう努める必要がある。

この業者は、隣家との境界については、簡単な生垣らしきものがあり、隣家との境界争いもないとのことで、それ以上詳しく調べることはしなかったようであるが、いずれにしても、これについては、売主、買主、業者の三者間で話し合いの上、誠意をもって解決にあたるようすべきである。

【トラブルから学ぶこと】
本来、売主も買主に対し、権利の一部が他人に属する場合の担保責任(民法563条)を負うべきはずであるが、業者と売主の負担の問題は本件の場合不問とされたようである。業者が、とりわけ中古物件の媒介をする場合には、隣地との境界は、売主、買主だけでなく、隣地の所有者にも立会いを求めるなどして、はっきり確認しておくことは重要なことである。

(「トラブルはこうしておきる」(財)不動産適性取引推進機構著)

Q3. 裁判所の「競売物件」とは何ですか？

裁判所の競売物件とは、何ですか。

「不動産の競売」とは、債務を弁済することができなくなった人の所有する不動産を差し押さえて、これを売却し、その代金を債務の弁済にあてる手続です。

その不動産を担保にとっていた抵当権者が申し立てる「抵当権の実行」としての競売と、所有者の債権者が債務名義(公正証書、判決など)に基づいて申し立てる「強制競売」があります。

競売物件の詳しい情報は、その競売物件に関する「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」のいわゆる3点セットに記載されています。裁判所に行けば、誰でもこの3点セットを閲覧することができます。

【注意ポイント】
裁判所の競売物件といっても、裁判所が明渡しまで保障するものではありません。権利を主張することができない人が明渡しに応じない場合には、裁判所でこれを命じる「引渡命令」を発してもらい、執行官に強制的に明渡しをしてもらうように申し立てるなどの措置をとらなければなりません。